淄政办发〔2011〕2号

 

 

淄博市人民政府办公厅

关于进一步加强房地产开发管理工作的意见

 

各区县人民政府，高新区管委会，市政府各部门，各有关单位，各大企业，各高等院校：

为进一步整顿房地产开发市场秩序，规范房地产企业开发经营行为，提升房地产开发项目建设品质，维护消费者合法权益，根据有关法律法规和政策规定，结合我市实际，现就进一步加强全市房地产开发管理工作提出如下意见。

一、进一步加强房地产开发企业管理

（一）提高房地产开发市场准入门槛。未取得房地产开发资质的单位，在取得房地产开发项目土地使用权成交确认书后，国土资源部门发放国有土地使用证之前，应到住房城乡建设部门申请办理房地产开发资质。新申请房地产开发资质的企业，注册资本不得低于1800万元，并有规划建筑面积3万平方米以上的房地产开发项目。现有四级资质及暂定资质房地产开发企业在资质核级时注册资本达不到1800万元的，不予换发新证，原有资质证书到期自动失效。规划建筑面积15万平方米以上住宅项目的国有土地使用权出让，受让方原则上须具备房地产开发三级以上资质。

（二）严格房地产开发资质管理。房地产开发企业注册资本、专业技术人员、开发经营业绩达不到资质等级要求的，依法予以降低资质等级或注销资质；连续两年未从事房地产开发经营活动的，依法注销其资质；违法违规行为严重，或因企业原因引发重大投诉、上访事件，造成恶劣影响的，依法予以降低资质等级或者吊销资质证书。被吊销资质的房地产开发企业，自吊销之日起2年内不予办理房地产开发资质；因存在严重问题而被吊销资质的房地产开发企业，5年内不予办理房地产开发资质。

（三）加强房地产开发从业人员培训。住房城乡建设部门和房管部门要建立房地产开发从业人员培训制度。不定期对开发企业主要负责人进行房地产法律法规、职业道德等方面的培训，培养企业依法诚信经营、主动承担社会责任的意识。争取利用2-3年时间，完成对现有房地产开发企业主要负责人的轮训。每年对新设立和存在违法违规行为的房地产开发企业主要负责人进行重点培训。依托相关专业培训机构，采取集中脱产培训的形式，定期对房地产开发企业中统计、销售、售后服务等岗位人员进行专业培训。通过定期组织企业负责人外出考察学习，邀请业内知名专家来淄讲课以及举行现场会等多种形式，开阔企业眼界，优化企业开发经营理念，增强市场应变能力，提升我市房地产开发项目品质。

二、强化房地产行业信用体系建设

（一）完善房地产开发企业信用评价体系。国土资源、规划、住房城乡建设、房管、城管执法、公用事业、税务等部门以及各金融机构，要将房地产开发企业相关信用信息定期上报市房地产综合开发建设管理领导小组（以下简称“市领导小组”）办公室。市领导小组办公室将相关信用信息纳入淄博市房地产开发企业信用评价体系，并根据《淄博市房地产开发企业信用评价管理办法》进行量化后，评定企业的年度信用等级。

（二）实行分类监管。国土资源、规划、住房城乡建设、房管、城管执法、公用事业、税务等部门以及各金融机构，应结合各自职责，针对不同信用等级的房地产开发企业，制定实施差别化管理的政策、措施。对信用等级评为B级、C级的企业，在土地使用权出让、资质管理、预售许可、资金监管、项目贷款等方面从严控制。

（三）推行信用等级明示制度。房地产开发企业须在商品房销售场所和宣传材料的醒目位置标明企业的信用评价等级，向消费者明示。住房城乡建设部门应会同工商部门，加强管理，督促房地产开发企业严格落实信用等级明示制度，维护诚实守信的市场环境。

三、强化房地产项目开发全过程监管

(一)加大执法检查力度。各有关部门要根据各自职责，按照“谁审批、谁监管，谁主管、谁负责”的原则，加大现场巡查执法力度，及时查处房地产开发建设过程中的违法违规行为。国土资源部门负责房地产建设用地的监管，从严查处未批先建、擅自改变土地用途、闲置浪费土地等行为；城管执法部门负责违反城市规划房地产开发项目的监管，从严查处未取得规划许可或者违反规划许可建设等行为；住房城乡建设部门负责房地产开发建设等行为的监管，从严查处未取得开发经营许可、施工许可违法开工建设等行为；人防部门负责防空地下室建设的监管，从严查处未取得防空地下室异地建设许可而未建防空地下室以及擅自改变防空地下室用途等行为；房管部门负责商品房预售行为的监管，从严查处违规收取定金、捂盘惜售、哄抬房价等行为。其他有关部门也要按照各自职责，加大房地产市场执法检查力度。

（二）完善房地产开发用地出让条件。房地产开发项目建设用地在出让、划拨前，要由住房城乡建设部门会同规划、房管等部门就房地产开发项目建设条件提出意见，作为国有土地使用权出让、划拨的条件。

（三）严格商品房预售许可管理，加大预售资金监管力度。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售许可规模原则上以建设工程规划许可证核定的建设规模为准。确需分期办理的，每期预售的建筑面积不得少于3万平方米。总建筑面积少于3万平方米，不得分期办理预售许可。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金主要用于商品住房项目工程建设。监管机构要严格按照项目建设进度分批解控预售资金，项目竣工综合验收备案前，不得取消预售资金监管。

（四）强化竣工综合验收制度，切实把好交付使用关。所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用。将未按规定进行竣工综合验收或竣工综合验收不合格的商品住宅交付使用的，住房城乡建设部门责令房地产开发企业限期改正。拒不改正的，在资质核级时依法予以降低资质等级或者吊销资质证书。房地产开发企业与商品住房买受人订立的书面商品房买卖合同中，要将开发项目竣工综合验收备案合格列为交付使用的必备条件。

（五）加强商品住宅售后服务管理。商品住宅交付使用时，开发企业必须向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并严格按照《住宅质量保证书》的规定和商品房买卖合同的约定，承担保修责任。未按规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，或者未按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任的，住房城乡建设部门应当责令其限期改正；拒不改正的，要予以警告，并处以1万元以上2万元以下的罚款。房地产开发企业内部必须建立健全分工明确、责任到位、反应快捷、处置及时、运转高效的售后服务机构，力争商品房售后问题能够通过售后服务机构妥善解决。房地产开发企业资质核级时，必须提供经项目所在地房地产开发管理机构核实后出具的工程质量投诉率及质量投诉处结用户满意率情况的证明文件，作为房地产开发企业资质核级的依据。质量投诉的信息应当包括建筑质量、销售、配套、清欠、拆迁等内容。

四、切实提升房地产开发项目规划建设水平

（一）实行房地产开发项目建设条件意见书制度。住房城乡建设部门要会同规划、房管等部门提出包括开发项目用地方式、规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施建设标准、拆迁补偿安置、住宅产业化技术应用、建筑节能措施等内容的房地产开发项目建设条件意见书，作为项目开发建设的依据。对于代建教育设施、配建保障性住房等特殊要求，应在房地产开发项目建设条件意见书中予以明确。开发企业要严格按照房地产开发项目建设条件意见书的要求进行规划设计、制定开发建设方案，不得擅自调整内容、降低标准。

（二）全面提升房地产开发项目规划设计水平。规划部门要严格执行房地产项目规划设计方案评审制度，突出配套、宜居和景观设计标准，进一步提升房地产开发项目规划设计水平；要建立体现淄博城市特色的精品住宅小区规划设计方案评优机制；引导房地产开发企业积极引进国内外先进理念和高水平人才参与项目规划设计，全面提升我市房地产开发项目规划设计的整体水平；要建立规划实施跟踪监管制度，规划和城管执法部门定期组织规划设计实施情况检查，确保房地产项目严格按规划审批方案实施。

（三）积极发展省地节能型住宅，大力推进住宅产业化。积极组织有实力的房地产开发企业和符合条件的开发项目申报A级住宅性能认定和康居示范工程。规划建筑面积10万平方米以上的项目必须申报A级住宅性能认定，申请晋升三级及以上资质等级的房地产开发企业，原则上应当具有A级住宅性能认定项目。积极推行新建住宅一次性装修到位，逐步解决居民自行装修所产生的噪音扰民、破坏结构、垃圾污染、资源浪费等问题。积极引导开发企业在住宅项目中应用“四新”技术，降低能耗，提高住宅舒适度；积极推广应用部品，将现场作业改为工厂化生产，提高建设效率，减少质量隐患。

五、进一步加强保障性住房建设管理

（一）大幅度拓宽保障性住房房源。具有一定规模的普通商品住房和棚户区改造项目，要按一定比例配建保障性住房，并将保障性住房的建筑面积、套型、套数以及建成后的移交或回购等事项作为土地出让的前置条件。鼓励大中型企业在符合城市规划和土地利用总体规划的情况下，利用自用土地或闲置工业用地，建设经济适用住房、公共租赁住房。允许独立工矿企业通过棚户区改造，根据职工住房困难情况，组织集资合作建房，并纳入经济适用住房管理。逐步将人才公寓、农民工公寓、干部教师周转房等纳入公共租赁住房建设和管理范围；将部分直管公房和单位自管公房转化为公共租赁住房房源。

（二）多渠道筹集保障性住房建设资金。每年从土地出让净收益中安排一定比例的保障住房资金，用于保障性住房建设；在完成当年廉租住房保障任务的前提下，可以将住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金，统筹用于廉租住房和发展公共租赁住房；中央财政廉租住房保障专项补助资金在优先满足发放租赁补贴的前提下，可用于购买、改建和租赁廉租住房支出；鼓励金融机构按照人民银行、银监会有关规定发放公共租赁住房中长期贷款。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。

（三）加大保障性住房政策支持力度。严格按照国家相关规定，确保保障性住房建设用地，在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式保证优先供应，并认真落实免征行政事业性收费和政府性基金等优惠措施；在棚户区、老旧工矿居住区及“城中村”改造项目中配建保障性住房的，免收城市基础设施配套费和政府性基金，经营服务性收费减半收取；通过改建、收购等方式将直管公房和单位自管公房转化为公共租赁住房的，政府应给予一定补贴。

（四）鼓励房地产开发企业积极参与保障性住房建设。房地产开发企业参与或代建廉租房、公共租赁房、还迁房等保障性住房的，可适当提高容积率和减免部分土地出让费用作为补偿；保障性住房建设投资折算成相应竣工量记入企业开发经营业绩，纳入企业年度综合考核开发经营业绩。在资质核（升）级时，对积极参与保障性住房建设的开发企业要予以重点扶持。

六、加强组织领导，建立部门监管协调配合机制

（一）建立房地产开发管理常态化工作机制。市领导小组要定期召开会议，对全市房地产市场运行情况进行调度分析，及时发现存在的突出矛盾，研究、协调和解决行业发展中的重大问题。市住房城乡建设局要充分发挥领导小组办公室的作用，切实加强对全市房地产市场运行工作的协调调度。市领导小组各成员单位要建立健全信息共享、情况通报以及违法违规行为联合查处等机制，共同促进房地产开发市场健康有序发展。

（二）明确部门职责，妥善处理房地产投诉事项。住房城乡建设部门承担房地产投诉处理综合协调职责，督促房地产开发企业做好投诉处理工作。国土资源部门主要负责协调解决涉及房地产用地方面的投诉；规划、城管执法部门主要负责协调解决涉及规划方面的投诉；住房城乡建设部门主要负责协调解决涉及商品房质量以及市政、环卫、绿化等方面的投诉；房管部门主要负责协调解决涉及违规销售、合同违约、延期交房等方面的投诉。其他部门也要按照职责分工，积极协调解决涉及商品房的各类投诉，不得相互推诿、扯皮。今后，凡属企业原因引发涉及房地产的群体性投诉、上访事件，企业不及时妥善处理的，市领导小组办公室要及时将有关信息通报给领导小组各成员单位，领导小组各成员单位要按照有关规定及时予以查处。

 

 

淄博市人民政府办公厅

二○一一年一月四日