淄政发〔2010〕93号

 

 

淄博市人民政府

关于保持全市房地产市场平稳健康发展的意见

 

各区县人民政府，高新区管委会，市政府各部门，各有关单位，各大企业，各高等院校：

为保持我市房地产市场平稳健康运行、改善人民群众居住条件、促进经济社会平稳较快发展，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)和《山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》(鲁政发〔2010〕57号)精神，结合我市实际，提出如下意见。

一、增加面向城市普通居民的住房供应

(一)加快编制实施住房建设规划。以国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划为依据，深入分析居民合理住房需求和供应能力，统筹考虑土地、能源、水资源和环境等综合承载力，科学确定住房供应规模和比例，由住房城乡建设部门会同发展改革、财政、国土资源、规划、房管等部门尽快组织编制2010-2012年住房建设规划。住房建设规划要以满足城市居民基本住房需求为出发点，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房的建设规模和比例，尤其要明确近3年廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房建设和棚户区改造目标及年度计划。要同步配套建立保障性住房与房地产开发项目库，明确每个项目的建设时序、规划要求、住房套型结构比例、保障性住房配建比例等控制性指标；把各类房源落实到建设项目上，落实到住房用地年度供应计划中，落实到具体地块。住房建设规划编制完成后，应当向社会公布，广泛接受社会监督，确保住房建设规划有效实施。

(二)进一步优化住房供应结构。在保持住房供求总量基本平衡的同时，着力增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，合理安排经济适用住房建设规模，全面开展公共租赁住房试点工作，扩大廉租住房保障范围。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。国土资源部门应当会同住房城乡建设、规划、房管等部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位，满足不同收入居民的合理居住需求。

二、深入推进保障性安居工程建设

(一)加快解决城市低收入家庭住房困难。通过新建、改建、政府购置和棚户区改造等方式，增加廉租住房和经济适用住房房源。扩大廉租住房覆盖范围，尽快实现廉租住房与经济适用住房准入标准并轨，不断提高实物配租在廉租住房保障中所占比重。2010-2012年，对1万户符合廉租住房保障条件的低收入家庭发放廉租住房货币补贴或实施实物配租。保持合理的经济适用住房建设规模，3年竣工9000套，每年不少于3000套。

(二)加快推进棚户区、老旧工矿居住区、城中村改造。坚持科学规划、政府主导、政策扶持、市场运作、群众参与的原则，确保到2011年年底基本完成16个棚户区、33个老旧工矿居住区和53个城中村整治改造任务，建设安置房372.74万㎡，彻底改善3万余户困难群众的居住状况。分清轻重缓急，把握工作节奏，优先改造规模大、条件差、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区，逐步改造零星分散的棚户区。对城市棚户区，要与相邻的棚户区、危旧房、旧厂区及城中村统筹安排，采取就近整合、项目捆绑方式集中连片统一改造。

(三)加快发展公共租赁住房。公共租赁住房是解决中等偏下收入家庭和新就业职工、外来务工人员(含农民工)等特殊群体阶段性基本居住需求的重要措施。要按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房。2010年我市要启动公共租赁住房试点。公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。通过改建直管公房筹集的公共租赁住房房源，所需改造资金由同级财政承担。公共租赁住房实行准入管理，逐步建立健全申请、审核、公示、轮候、配租和退出等机制。

(四)加大对保障性安居工程建设的支持力度。要切实落实国家和省确定的土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。廉租住房、经济适用住房、棚户区改造项目，免收市级及以下城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费等行政事业性收费和政府性基金，涉及经济适用住房和廉租住房建设项目安置房用地实行行政划拨，列入省建设投资计划的廉租住房和经济适用住房项目所需新增建设用地应予以重点支持，切实保证供应；加强成本审核，合理确定经济适用住房基准价格和廉租住房租金标准；各级政府要落实保障性安居工程项目建设用地和资金，并及时向社会公布建设计划、建设进度、资金使用等情况。

(五)切实发挥住房公积金对住房保障的促进作用。继续扩大住房公积金制度覆盖范围，重点督促外资企业、民营企业、社会团体为职工缴存住房公积金，力求覆盖所有在职职工。单位和职工住房公积金缴存比例均不得低于5%，并逐步上调至不高于12%。提取风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，作为城市廉租住房建设的补充资金。

　　三、合理引导住房消费

　　(一)加大差别化信贷政策执行力度。金融机构要继续支持居民首次贷款购买普通自住房，同时严格二套及以上住房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。对贷款购买商品住房的家庭，首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。房管部门要积极提供房屋权属登记等相关信息。

(二)继续实施差别化的住房税收政策。严格执行国家有关引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作。

四、切实加强房地产市场监管

(一)科学拟定城市住房供地计划，确保住房供应。2010年，全市计划住房供地485公顷。要将供地计划落实到具体地块，合理安排供地时序，保证供地节奏科学有效；综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置土地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容。参加土地竞买者须具备充分的开发建设能力和良好的信誉，对拖欠土地价款、违反合同约定、存在严重不良行为的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

(二)继续整顿规范房地产市场秩序。市住房城乡建设部门要会同有关部门对全市房地产市场进行专项检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为。对存在出借资质、擅自更改规划、建设手续不全即开工建设等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的依法取消其开发经营资格。国土资源部门要加大土地专项整治和清理力度，严格土地使用管理，严格土地出让价款收缴，深化合同执行监管。房管部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展房屋租赁市场。物价部门要强化商品住房价格与涉房收费监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。各级政府要切实加强对旧村改造工作的指导，从严控制旧村改造的规模和范围。 严禁任何单位和个人租用、占用集体土地搞房地产开发。

（三）进一步规范商品房预售行为。加强商品房预售管理，规划条件、建设条件不落实的，不予核发商品房预售许可证。未取得预售许可的项目，开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。取得预售许可的项目，开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售；不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房；不得进行虚假交易；不得发布虚假信息和未经核实的信息；在销售现场必须向买受人清晰明示“五证”；商品房买卖合同的附加条款中不得存在侵害购房者合法权益的内容。要加强对开发企业销售行为的监管，严肃查处发布虚假信息、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、合同欺诈、违规收取定金等违法违规行为。

（四）进一步规范单位团购商品房行为。严禁机关、事业单位利用职权集体购买商品房为职工谋取利益，严禁各部门为单位团购房提供税费减免等优惠政策。对基于完全市场行为的单位团购，要规范买卖双方的行为，严禁达不到预售条件提前收取购房资金的行为。房地产开发企业要将团购预售资金用于项目开发建设，确保工程质量和进度。

（五）进一步加强房地产市场监测。各区县政府、高新区管委会，市直有关部门要加大资金投入，加快推进房地产市场信息系统建设。由房管部门会同发展改革、国土资源、规划、住房城乡建设、财政、税务、公安、价格、金融等部门，尽快实现省、市、县三级联网，搭建统一规范、数据共享的信息平台。要依托房地产市场信息系统，加强统计、分析和监测，及时发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息，稳定市场预期，引导理性消费。

五、积极发展和规范物业服务

（一）加强住宅小区的优质化交接验收。鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，提出与物业管理有关的合理化建议。物业主管部门要参与住宅小区的竣工综合验收，减少因开发遗留问题给物业服务带来的矛盾。打破谁开发、谁管理原有单一模式，引入竞争机制，实行物业服务招投标制度，提高物业管理服务水平。

（二）加强物业服务企业管理和引导。市和区县房管部门要加强对物业服务企业的管理，规范服务行为，维护业主权益。物业服务企业要转变观念，加快人才培养，开展多种经营，多层次开发市场，拓展服务领域，逐步做大做强，培育现代化、集团化、品牌化的新型物业服务企业。根据物业服务的内容，按照保本微利的原则，逐步提高物业服务收费标准。

（三）逐步解决老旧小区的物业管理问题。积极探索建立社区管理与物业管理有机结合的物业管理新模式，市和区县房管部门要指导物业管理企业与社区居委会直接“接轨”。对老、旧、散居住区，由街道（乡镇）建立物业代管中心，为居民提供公共秩序维护、清扫保洁、绿化养护、应急维修等基本的物业服务。

六、加强房地产市场调控工作的组织领导

(一)统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，也是影响社会稳定的重要民生问题。各级、各有关部门要充分认识保持房地产市场平稳健康发展的重要意义，在全面掌握国家调控政策精神实质，继续支持居民合理住房消费的前提下，紧密结合我市房地产市场发展实际，因地制宜地通过增加市场供应、稳定市场预期、加强市场监管、加大保障性住房建设等综合措施，逐步解决市场运行中存在的突出问题。

(二)落实责任，建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作，实行市政府负总责，区县人民政府、市直有关部门抓落实的工作责任制。实行住房保障和房地产市场宏观调控联席会议制度，落实各有关部门的职责分工，加强协调配合，把国家和省各项政策落到实处。各级、各有关部门要定期分析形势，根据当地情况研究制定相应的政策措施，保障居民住房的正常供应，确保房地产市场平稳健康发展。市房管部门要切实加强对物业管理的规范和提升。市住房城乡建设、监察等部门要加强督查，对规范房地产市场秩序、稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要严肃追究责任。

(三)坚持正确的舆论导向，稳定市场预期。进一步健全房地产市场信息发布机制，增加市场透明度。各有关部门、新闻媒体要客观剖析市场真实状况，正确预测行业发展趋势，帮助公众正确认识和客观评价我市房地产市场情况，营造公开、公正、透明、有序的房地产市场环境；引导居民树立合理、节约的住房消费观念，根据自身居住状况和经济承受能力理性消费；引导房地产开发企业将更多的精力放在提升企业自身素质和提高项目品质上，以更好的住房产品和合理的定价应对市场变化。

 

 

淄博市人民政府  

二○一○年十一月十九日